十大幻觉1：园区载体供应过剩，未来没有“路”了

幻觉来源：未来没有“路”幻觉主要基于（1）市场供应量严重过剩，即工业增速远跟不上厂房增速。仅有统计的2004-2022年我国厂房竣工总面积为866995.5万方，且年增速超10%，即每年按6-8亿方持续增加持续，而我国2022年工业增加值为39.5万亿，增速仅2.7%；（2）区域园区载体空置率居高不下，项目开业3年40%空置率司空见惯，未来肉眼可见的供应量提升，我们真的还有增量开发的空间吗？

破除幻觉：首先，现在园区市场空置率监测，主要以区域市场标杆项目为监测基础，标杆项目往往项目较新、价格偏贵，以上海金桥由度工坊为例，价格从3元/平/天，下降至2.5元/平/天，出租率由最高90%，下跌至最低50%。标杆项目在本轮周期变化下，受到了较大影响，但并不能完全表现市场情况，确实有企业“死掉”，但死掉的都是生存在行业“泡沫”中的企业，做的“相对比较实”有竞争力的企业，往往选择撤离，从价格较贵、面积较大的所谓“标杆”项目，撤离至价格较低、面积段小“实用”型项目。中国人最讲究的是务实，企业不是没有需求，而是过去的从“泡沫”中苏醒，不再愿意被所谓的“高品质”标杆项目割韭菜了而已。这样使得市场监测数据来看，典型标杆项目空置率大幅提升，数据是有意义的 ，但数字背后反应的实质问题已经有所失真 – “水面之下，暗流涌动”；其次，真正现代化标准厂房的规划化建设也就是从2014年开始的，现在我国面临着产业升级、新一代产业工人进入劳动力市场问题，老旧厂房在生产环境、生活保障方面完全无法和新一代产业、新一代产业工人相融合，改造更新替代是应有方向。

幻觉来源：我们现在面临的不是寒冬，而是市场进入存量时代

破除幻觉：（1）城镇化率尚有空间，本轮调整原因复杂，就笔者理解危机其实来的有一点早，不管怎么说绝不可能是“开发时代的终点”，至多是“泛开发”时代的终点，区域很多结构性机会不可忽视；（2）笔者理解，园区市场会经过一个3年左右的调整，后面还有继续发展的空间，但传统的开发牟利最终会沦为机会型业务，核心城市聚焦、区域深耕、产业深耕是相应策略，空间绝对是有的，但关键是如何走到那一天。

十大幻觉2：2024年园区招商只会更坏/会整体反弹

幻觉来源：看股市情况，2024年招商可能持续下落；看政策发布，2024可能整体反弹。

破除幻觉：与横盘不动的主流观点不同，我个人理解2024年招商极有可能走出几字形行情（类似2023Q4华南行情，以价格小幅下降、成交量大幅提升为特点）。产生这个推断，笔者有几个理由：（1）整体反弹机会渺茫，无论是从经济工作会议的“不搞大刺激”的表述，还是实际的市场供需情况来看，整体反弹只是幻想而已，下雪时候不冷，化雪时候最冷；（2）“几”字型行情是可能的，1.我们不要忽视政策的力量，我们回看23年9月的一波行情，在外贸复苏的基础上，更多是政策推动，10月政策退出后（大家可以查下）又开始下落，说明如今的政策依旧是强力且有效的，且在2024年提振信心的大方向下，招商行情可能比预期的会好，但随着Q3Q4大量增量入市，行情并不可持续。企业应做好迎接行情的准备，做好价格调整策略，或能吃到一波红利；2.对于宏观预期的稳定，应该是推动“几”字型行业的重要助力。

十大幻觉3：2024低能级小城市有机会，应该重点关注

幻觉来源：随着地方招商压力加大，部分低能级城市在招商准入要求方面有多调整，对于园区监管要求也有所放开，低能级城市因为竞品较少，出现结构性机会；据笔者了解，不少低能级城市在单层钢结构厂房方面都有所放开，一轮夹缝中的机会确实存在。

破除幻觉：微观来看，2024年在小城市找业务机会，无异于刀口舔血，需要充分分析未来增量、市场实际需求，不能从现有静态市场考虑问题；宏观来看，无论是城镇化趋势还是产业发展机会，产业未来机会集中在26个万亿级城市，围绕26个万亿级城市持续深耕才是业务根本。

总结来说，低能级小城市确实存在短暂的窗口，高能级城市拿不到地可以去合作、乃至轻资产，但园区运营商企业不能做战略方向上有误判。

十大幻觉4：未来园区国资通吃市场，市场化园区企业没机会了

幻觉来源：根据发展大趋势，到2035年基础设施领域“国有化、垄断化、集约化”，是必然趋势，园区归属于基础设施领域，那必然走向这个方向。

破除幻觉：2035是2035的事，就现在实际地方的“人力、物力、财力、业务能力”来说，国资通吃市场是个美好的愿景，试问现在哪个国资不是硬扛着在做园区？国资所倡导的自持更多的是“以时间换空间”的打法，因为即使现在销售，以国资现有的项目建安成本也不一定卖得掉。而这一批集中建设园区项目入市后，投资回报率远不及预期、产业与产品不适配造成的必须投入大量改造费用，必然也会受到国资体系内部的质疑，进而放缓以国资为主导的开发建设步伐。

另外以国资为主导的“低成本产业空间”“工业上楼”等，本质都无法形成资金上的闭环，单存的一味投入除了几个核心城市有能力以外，其他地方财政根本“兜不住”，即使是核心城市也要向中央上缴扶持其他区域，哪里可以完全无限制的投入，毕竟典型的就是近期“上海金中环”案例，所以对于“公益性”还要看“现实情况”，暂且让子弹再飞一会儿。方向不可逆，但如何顺势而为，在国资的框架下，提供资金、提供专业能力，把园区这个事情干好，这就是核心需要思考的点，市场上已经有不少企业做了非常好的低调实践。

十大幻觉5：2024园区资本模式快速发展，园区收并购或有机会

幻觉来源：REITs发行使得园区进入资本时代，低估值下收并购或有机会

破除幻觉：在美国高息的背景下，资本2024不会来。从笔者和资本朋友交流来看，现在要么是有钱在强风控下投不出去，要么是满世界找项目，但其实根本没钱。现在能投的都在一二线城市最核心的区域，但这些项目其实都被资本反复翻过8遍不止了，很多企业挺不住了“之前拿了地或者拿了园区”去打秋风还是有可能的，但这个都是带血的筹码了。

最近又听闻真正有收并购能力的基金在市场上基本一个手可以数得过来，部分外资基金进一步退出市场，这都不是收并购市场火热应有的征兆。

另外，我们要理解园区“资本模式”的要义，钱如轮转与货如轮转，在“钱”和“货”两段都受到问题时候，更多的是资本类企业的挑战，而不是快速发展的环境。