曾经热火朝天的招商岗，为何突然“人走茶凉”？

 

最近，办公室的气氛有些微妙。  

 

茶水间里，曾经充满激情讨论“如何搞定某企业”的声音少了；朋友圈里，越来越多同事晒出“转行offer”或“裸辞旅行照”。  

一位从业8年的老同事发了个朋友圈：“招商这碗饭，越来越难吃了。”  

 

更扎心的是，一个大型产业园区的招商总监朋友告诉我：“去年我们团队走了30%的人，剩下的都在考虑‘要不要继续’。” 

 

这不是个例，而是整个产业招商行业正在经历的“阵痛期”。  

 

1. 市场供需失衡：从“供不应求”到“僧多粥少”

 

库存压力山大：全国产业园区空置率高达 62亿平米，招商总吐槽“不是招商，是在各种组织‘化缘’”。  

 

企业需求萎缩：现阶段，很多企业扩张意愿降低，甚至“能租就租，不买地”。  

 

竞争白热化：同行之间“0租金”“0成本”内卷，连国企都开始“免费送地”，招商人成了“价格战”的牺牲品。  

2. 政策风向突变：从“增量开发”到“存量运营”

 

过去靠“跑马圈地”：招商人只需找企业、签协议、拿奖金。  

 

现在要“精细化运营”：头部企业（如华润、龙湖）开始强调“轻资产输出”“数字化转型”，招商人不仅要会谈客户，还得懂运营、懂服务、懂生态。  

 

政策门槛提高：中央政治局会议要求清理市场准入壁垒，地方政府对招商项目的合规性审查更严，招商人“灰色操作”的空间被压缩。

3. 职业倦怠：高压与回报的“剪刀差”

 

工作强度高：招商人常年出差、熬夜，与企业谈判时“如履薄冰”，稍有不慎就可能前功尽弃。  

 

收入不稳定：很多企业将招商薪资与业绩直接挂钩，但市场低迷时，奖金成了“镜花水月”。  

 

成长天花板：招商经理的晋升路径虽清晰，但行业整体增速放缓，升职机会寥寥无几。

 

4. 转型焦虑：新赛道难寻，旧经验失效 

 

传统招商模式失灵：过去靠“关系”“资源”吃饭的时代过去了，如今企业更看重“产业链协同”“技术创新”。  

 

跨界竞争加剧：互联网、咨询、资本等行业的“跨界打劫者”涌入招商领域，传统从业者面临“降维打击”。  

 

1. 产业地产的“黄金时代”结束了  

 

从“卖地”到“养企业”：过去开发商靠卖地赚钱，现在必须通过“租金+服务”盈利，这对招商人的能力提出了更高要求。  

 

从“规模扩张”到“质量竞争”：地产行业正从“盖房子”转向“造生态”，招商人必须从“空间销售”转型为“生态构建者”。  

 

2. 企业需求的“代际升级”  

 

企业不再需要“廉价厂房”，而是追求“产业链配套”“数字化赋能”“品牌溢价”。  

 

招商人若仍停留在“找地、谈价”层面，注定会被淘汰。  

 

3. 政策与市场的“双向夹击”

 

政策收紧：《公平竞争审查条例》施行后，地方政府对园区的补贴减少，招商人失去了“政策红利”。  

 

市场波动：经济周期下行时，企业裁员、收缩投资，招商人成了“替罪羊”。  

 

1. 从“销售思维”到“生态思维”

 

案例启发：招商商管通过“X+商业”模式（如“邮轮+艺术+商业”）打造差异化场景，吸引企业入驻。  

 

行动建议：  

• 研究产业链：了解目标企业的上下游需求，提供“一站式解决方案”。  

• 构建生态圈：联合政府、金融机构、科研机构，为企业提供“融资+技术+政策”服务。  

2. 拥抱“政策红利”：抓住“人工智能+”风口 

 

政策信号：中央政治局会议要求推进“人工智能+”与60个重点行业融合，广西、广东等地已发布应用场景清单。  

 

行动建议：  

• 聚焦“人工智能+制造”“人工智能+农业”等领域，主动对接科技企业。  

• 参与政府“场景开放”计划，为企业争取试点机会。  

 

3. 寻找“差异化赛道”：从“红海”杀出“蓝海”  

 

案例启发：昆山通过“咖啡+文化+文旅”模式，打造千亿级咖啡产业生态。  

 

行动建议：  

• 挖掘细分产业：如新能源、生物医药、绿色制造等新兴领域。  

• 打造“城市IP”：结合地方特色，吸引产业链企业集聚。  

   

4. 提升“硬实力”：从“关系户”到“专家型人才”

 

学习方向：  

• 政策解读：研究REITs、绿色建筑、智慧社区等政策。  

• 行业知识：深入学习目标产业的技术、市场趋势。  

• 数字化工具：掌握CRM系统、大数据分析等技能，提升招商效率。  

   

5. 建立“长期主义”思维

 

案例启发：头部企业（如华润万象生活）通过“租赁+运营+物业”一体化能力，实现租金收入增长。  

 

行动建议：  

• 从“短期成交”转向“长期服务”：与企业建立“共生关系”，而非“一次性买卖”。  

• 关注企业生命周期：帮助企业融资、拓展市场，成为其“战略伙伴”。  

 

 

这场行业“洗牌”看似残酷，却也暗藏机遇。  

 

对“躺平派”：或许该放下“招商人”的执念，转向咨询、投资、创业等赛道，重新定义自己的价值。  

 

对“坚守派”：请记住，产业招商的本质是“链接资源、创造价值”。只要我们能顺应趋势、提升能力，依然可以在新赛道上发光。  

 

在扩内需、促消费政策带动下，商办市场有望温和恢复，头部企业有望凭借前瞻性战略布局和优秀运营能力稳固业绩。

 

而我们，也要以同样的信念，迎接这场行业变革的挑战。

 

产业招商人，从来不是“铁饭碗”从业者。  

 

但正是这份职业的挑战与机遇，让我们不断突破自我，在时代的浪潮中站稳脚跟。  

 

愿我们都能在“逃离”与“坚守”之间，找到属于自己的答案。